房地产市场要回暖？ 前7月房地产开发投资大增10.2%

　　统计局14日公布，1-7月份，全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%。全国商品房销售面积89990万平方米，增长4.2%；全国商品房销售额78300亿元，增长14.4%。1-7月份，商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%，增速比1-6月份提高0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长4.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业营业用房销售面积增长2.3%。

　　对于此，易居研究院智库中心研究总监严跃进进行了深入的分析：

　　1、开发投资

　　今年前7月份全国房企开发投资同比增幅达到了10.2%，比预期的要好很多。开发投资数据应该说是今年表现最好的数据，好在两点。第一、全国房地产销售端管控如此严厉的情况下，供给端表现反而非常好，不但没有下跌，反而处于高位。第二、开发投资数据依然位于两位数的水平，这多少说明了一点，即房地产开发投资表现略偏热。类似数据的一个很重要因素在于，当前对于闲置土地等查处比较严厉，同时各地也在积极督促房企开工，这会带来开发投资数据表现比较强劲，这利好补库存工作的开展。

　　2、新开工

　　今年前7月全国新开工数据表现不错，达到了14.4%的水平。总体上说近期几个月新开工的节奏明显加快。到了7月份甚至达到了29.4%的同比增幅。换而言之，当前房企在新开工方面有较好的节奏。这和今年上半年很多房企销售依然不错有关，当销售资金到位后，房企自然会不断加快新开工。即便是是三四线城市，实际上也在积极做新开工，尤其是部分城市依然是有较好的棚改政策红利，新开工节奏加快，也是在积极补库存，部分房企则是通过新开工来加快全年销售业绩的提升。

　　3、土地购置

　　今年前7月份全国土地购置面积同比增幅为11.3%。目前市场其实是有点分化的，或者说有新的特征。一方面是全国整个市场，类似土地购置方面的节奏是比较快的。另一方面是全国部分重点城市土地是有流拍的。所以客观看待部分土地流拍的现象，同时积极看到全国大趋势很关键。应该说近期对于自有资金规模大的房企是有利好的，因为其拿地的自由度较大。而对于过高依赖杠杆资金的企业来说，相对来说面临管控的压力较大。

　　4、商品房销售

　　商品房销售数据表现较好，目前全国房地产销售数据其实呈现出了U型的走势，也说明市场降温的特征减弱，而市场交易上升的可能性增加。今年前7月此类销售数据同比增幅达到了4.2%的水平，这充分说明了一点，即当前全国房屋销售还是有一定的反弹空间的。在目前如此严厉的管控政策下，此类数据反弹，多少也说明一点，即市场需求非常强劲。尤其是下半年随着预售证发放节奏的放缓，以及去年低基期值的影响，预计后续市场销售还是可以保持正增长的、相对强劲的态势。

　　5、待售面积

　　待售面积的市场数据非常有规律，今年7月底待售面积同比跌幅为14.3%，这多少说明了一点，即全国房地产市场的库存规模是越来越少。但是从此类同比跌幅数据看，是不断在收窄，换而言之，库存越来越少，但下滑的速度是放缓的。所以当前应该是去库存的末尾阶段。全国去库存的重心应该是包括东北、山西、内蒙、山西、云贵、甘肃等省市区域。而其他城市的库存规模其实不大，应该切换到补库存的战略上来。

　　6、到位资金

　　应该说今年维持一个资金小年的特征，但是上下半年的强弱程度并不一样。从今年前7月的资金数据看，房企到位资金的同比增幅为6.4%，这说明了一点，即随着降准政策、央行和财政部相对积极稳健的政策释放等，下半年资金压力会小一点。后续若是银行加快进行房贷的发放，实际上房地产企业还是会有一些新的机会，或者说到位资金状况也会改善。近期各地土地流拍的现象，或也会引起重视，进而未来会在房企资金面上有新的政策，换而言之，部分房企下半年资金面会宽松，这是利好拿地和企业稳健经营的。

　　7、房价

　　全国商品房前7月的价格进入到了8700元以上的水平，即为8701元。相比前面6个月8678元的水平，上涨了23元。类似上涨幅度相对还是小的。所以从这个角度看，7月份其实还是有一波房价管控的内容的。当然房价还在上涨，所以过多观望的市场情绪并没必要。购房者其实应该认识到，当前市场的价格还处于挤泡沫的阶段，多少也说明房地产市场还是处于管控之中的。从购房的角度看，一手房要警惕下半年类似金九银十阶段反弹的风险，从部分城市看其实是反弹的。而类似此前炒作比较多的厦门房价暴跌等，只是个别楼盘现象。全国大趋势依然维持看涨态势。