万科：住宅产业化发展应政策标准先行

　　由住建部牵头制定的“住宅产业化行动方案”目前已经形成框架。据透露，到2015年，将在全国培育20个左右试点，其中，东部地区发展10个左右，中西部各发展5个。其实，当前一些有远见的企业已经开始尝试住宅产业化，比如万科、远大等等，这些企业正在引领整个房地产开发模式变革。　

　　日前，万科企业股份有限公司执行副总裁毛大庆就推进住宅产业化发表了自己的看法，他认为，我国住宅产业化面临三个主要问题。　

　　第一个问题关于成本。住宅产业化的成本要高于传统建筑方式，目前PC外墙成本增量大约是380元/平方米的水平。从日本的经验看，这个差距可能会随应用规模的扩大而略有缩小，但不会消失。　

　　第二个问题关于标准。如目前关于住宅产业化缺少统一的技术规范和认证体系，给后期配套政策落实带来困难。有些部分虽有标准，但不统一，如装修部件标准，有关的投诉纠纷频繁出现。　

　　对于如何解决以上问题，毛大庆给出了政策建议:

　　1.中央要出台政策推进住宅产业化。目前沈阳、北京、上海、深圳等城市已出台了一些措施，鼓励住宅产业化发展，但仅凭地方之力难以推动这项工作。一是，住宅产业化实现规模效应需要有辐射半径，单一城市无法满足需要。二是，环境改善效应需要大范围区域配合才能体现。某些城市对此认识不足。三是，有些政策地方难以协调，如标准、税收等。　

　　2.用地规划方面。参考香港经验及北京、上海市已出台政策，对立项的产业化住宅项目，给予3%－5%的容积率面积奖励。此举大约能够弥补成本增量的20%－40%。　

　　3.税费及财政补贴方面。一是，建议对住宅产业化工厂，考虑有些小企业不能提供增值税进项发票，建议适用较低的增值税税率，如11%；在计算土地增值税时，适当提高房地产开发成本加计扣除比例；二是，建议扩大绿色建筑财政补贴范围，参考上海市已出台政策，对装配率达到15%以上的项目给予财政补贴每平方米60元，对装配率达到25%以上的项目给予财政补贴每平方米100元，大约能弥补成本增量的15%－20%。　

　　4.住宅建设及管理方面。由于住宅产业化改变建筑投资支出节奏，大幅增加前期投入，建议办理《商品房预售许可证》时可适度降低工程进度要求。在已实施预售监管的城市针对此类项目可免予监管或简化监管要求。在进行宏观调控时，注意避免误伤。如因实施全装修、产业化和绿色技术导致的成本增加，建议从房价上涨考核中剔除出去。　

　　5.住宅设计建筑标准方面。标准制定对推广住宅产业化至关重要。在统一标准出台前，为便于立项、规划、审批、验收及审计各环节的认定和操作，建议先确定以下几项指标为产业化住宅项目的认定标准，包括PC率、全装修和装配式内隔墙的应用。