产业峰会|杨科伟：全国房地产市场整体筑底、点状回暖

近期，国家及地方政府相继出台了一系列有关刺激房地产回暖的政策，这些政策实际表现如何？2022年全国房地产形势又将如何发展呢？近日克而瑞研究中心副总经理杨科伟在中国水泥网举办的“2022中国水泥产业峰会暨TOP100颁奖典礼”上，详细分析了当前房地产恢复状况及预判了全年发展态势。

杨科伟表示，二季度以来各地方进入宽松政策密集期，其中5月以来最集中，占比达64%。截止目前，179个省市出台322次政策，从放松“四限”到财税托市出台政策刺激以期稳地产，但整体来看效果弱于过往。

“整体来看，房地产行业正在从去杠杆到稳杠杆过渡。”杨科伟称，2022年GDP增速目标5.5%左右，城镇调查失业率控制在5.5%以内，稳增长、保就业、保民生，保持经济运行在合理区间是当务之急。此外，货币政策总量和结构双轮驱动，降准、降息助力经济稳增长，短期实质稳地产。

一、当前全国市场表现为整体筑底、点状回暖

政策刺激、优质项目热销、延迟备案等因素叠加，6月70城新房成交环增40%，继续维持着个别城市的部分项目局部回暖格局，“由点及面”全面回升仍需时间。

（注：因篇幅原因略去了部分城市）

从销售规模、新开工面积、土地购置面积、城市新开工与竣工、新房供应成交、二手住房市场、土地市场等来看：

销售规模：5月销售面积、金额环比增26%和30%，同比降幅较4月收窄7pcts和9pcts。

新开工面积：连续6个月环比下降后，5月环比上涨20%，同比下降41.8%，跌幅较4月收窄2.3pcts。

土地购置面积：前5月土地购置面积同比下降45.7%，降幅收窄0.85pct。

城市新开工与竣工：前6月一二线24城新开工项目个数同比降77%、竣工增加28%。

（注：一线城市上海、深圳、北京、广州；二线城市杭州、武汉、西安、成都、福州、合肥、济南、昆明、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、石家庄、苏州、天津、长春、长沙、郑州、重庆）

新房供应：上半年累计同比降幅收窄至47%，6月环比增33%，与4月持平，尚属低位。

新房成交：上半年累计同比降幅收窄至48%，6月“翘尾”，环比增40%，同比降33%。

二手住房：10城周度成交环比再升3%同比增7%，深圳、苏州同比增超30%。

（备注：北京、深圳、成都、南京、苏州、杭州、青岛、佛山、厦门、大连）

土地市场：疫情影响叠加供地节奏变化，上半年全国地市成交规模同比降幅超五成。

土拍热度：上半年溢价率延续低位运行，但多重利好下流拍现象较去年年末有所缓和。

房地产企业方面来看：2022年6月，行业规模房企积极推盘及营销去化，冲刺半年度业绩。TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元，单月业绩规模环比大幅增长61.2%。具体来看，6月部分规模房企项目去化情况较佳、单月业绩表现突出的如中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等企业单月业绩环比增幅均在60%以上。不过目前市场整体需求及购买力透支、行业信心不足，短期内行业仍面临较大下行压力。

此外，民营房企融资难问题依然存在，头部优质房企融资优势明显。2022年6月100家典型房企的融资总量为587.06亿元，环比下降11.8%，同比下降62.6%。融资量环比下降，主要为本月民营房企融资量环比下降较大所致，可见民营房企难融资的问题依然明显。

二、下半年行业趋势展望

杨科伟称当前行业信心修复需要时间，调整是供应、需求、房价、支付能力等多方面市场透支的内在结果；企业过度追求规模、过度金融化更是行业调整的核心原因。与此同时，根据调研得知，二三线刚需大幅下降，且由于疫情加剧收入不稳定性，近6成还贷吃力不买房、暂缓1年买房比重达66%。

在这种市场大环境下杨科伟预判2022年L型走势“前低后平”三季度有望企稳 城市分化持续加剧。具体来看：

1、全年土地成交规模预计大幅回落。城市分化、地块分化持续加剧，核心城市是房企补仓的主战场。

2、房企违约爆雷情况短期仍难缓解。6-7月迎来偿债高峰期，民营企业约1178亿元债务到期，占比67%。

3、销售、投资、新开工、土地购置等预期全线回落。全年商品房规模同比降幅预期在15%-25%；房地产开发投资额同比降幅预期在10%-20%；房地产开发企业新开工面积同比降幅预期在30%以上；土地购置面积同比降幅预期在40%以上。

总的来看，杨科伟指出，上半年房地产行业利好“托市”政策频出但疫情不确定影响叠加市场需求及购买力明显透支整体效果一般。行业信心修复需要时间，预计接下来一二线热点城市预期先于全国回暖，多数二三城市调整周期可能要一年以上。